Regimul juridic al proprietății comune în Republica Moldova

Regimul proprietății comune

Regimul proprietății comune este reglementat de Codul civil al R. Moldova (ediția consolidată 2025), care recunoaște două forme fundamentale: proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie. Conform art. 544 C.civ., „proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părți) sau prin nedelimitarea cotelor-părți (proprietate în devălmășie)”ro.anrceti.md. Practica doctrinară subliniază că în ambele forme bunul comun rămâne indivizibil în materialitate – fiecare coproprietar are drepturi concurente asupra întregului bunro.scribd.com.

• Proprietate comună pe cote-părți: fiecărei persoane i se alocă o cota-parte ideală din bunul comun. Art. 545 C.civ. prevede că „fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părți ideale din bunul comun”, iar cotele-parți sunt prezumate egale, dacă legea nu prevede altfelro.anrceti.md. Aceasta înseamnă că bunul nu este divizat fizic, ci dreptul fiecărui coproprietar (chiar și către cea mai mică parte componentă a bunului) se întinde asupra întregului bun, alături de drepturile concurente ale celorlalți coproprietariro.scribd.comro.scribd.com. În doctrină se disting două cazuri de coproprietate pe cote-părți: obișnuită (temporară), care poate fi desființată prin partaj sau separare, şi forțată/perpetuă, în care bunul (de ex. un spațiu comun, un perete despărțitor în condominiu) nu poate fi partajat din cauza destinației salero.scribd.com.
• Proprietate comună în devălmășie: apare atunci când dreptul de proprietate asupra bunului aparține concomitent mai multor persoane fără ca vreuna să aibă cotă-parte determinată. În acest caz, coproprietarii au drepturi egale și nedelimitate asupra bunului (situație frecventă în cazul bunurilor dobândite în comun de soți pe durata căsătoriei, în lipsa unui contract matrimonial special)

Temeiul apariției: Conform art. 543 C.civ., proprietatea comună apare fie în baza unui act juridic (de ex. succesiune, vânzare-cumpărare, donație între mai multe persoane), fie direct din legero.anrceti.mdro.scribd.com. Astfel, de regulă coproprietatea pe cote-părți izvorăște din act civil, pe când coproprietatea în devălmășie derivă din acte normative (de ex. regimul matrimonial al soților)ro.scribd.com.

Încetarea proprietății comune: Dispariția coproprietății are loc prin partaj (împărțirea bunului comun) sau, în cazuri excepționale, prin alte modalități de stingere a dreptului de proprietate (de ex. excluderea unui coproprietar abuziv). Conform art. 557 C.civ., orice coproprietar poate solicita în orice moment desființarea coproprietății pe cote-părți prin partaj, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau convențiero.anrceti.md. Partajul poate fi realizat fie amiabil, prin contract de partaj încheiat între coproprietari, fie judiciar, prin acțiune în partaj introdusă la instanță de oricare dintre coproprietariro.anrceti.md. În caz de refuz al unui coproprietar de a-și ceda dreptul, legea prevede mecanismul excluderii coproprietarului (art. 554 C.civ.), prin care instanța poate dispune strămutarea cotei acestuia în favoarea celorlalți, cu obligarea la plata despăgubirilor corespunzătoarero.anrceti.md. De asemenea, legea permite partajul chiar și dacă unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, exceptând situațiile de uzucapiune dobândită de acesta (art. 557(2) C.civ.).

Formarea, conținutul și încetarea proprietății comune

• Formarea: Proprietatea comună se formează ori de câte ori asupra aceluiași bun există doi sau mai mulți proprietari. Art. 543 alin. (1) C.civ. dispune: „proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai mulți titulari”ro.anrceti.md. Ea poate rezulta din voința părților (prin contract) sau din legero.anrceti.md. În doctrina moldovenească se arată că dreptul comun pe cote-părți ia naștere de regulă din acte civile (succesiune, vânzare, donație, aport la capital etc.), în timp ce dreptul comun în devălmășie își are deseori temeiul în lege (de ex. căsătoria)ro.scribd.com.
• Conținutul: Coproprietatea implică că fiecare coproprietar deține ideal o parte din bun. Art. 545 C.civ. subliniază că „fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părți ideale” din bunul comunro.anrceti.md. Posesia, folosința și dispoziția asupra întregului bun se exercită în comun, în limita cotei sale. Practic, fiecare coproprietar „poate să posede, folosească și să dispună la propria dorință de bunurile pe care le are în proprietate; însă posesia, folosința și dispoziția le exercită în comun”ro.scribd.com. În plus, codul prevede că orice coproprietar are drepturi proporționale cu cota sa: de exemplu, cotele-părți se prezumă egale până la proba contrariero.anrceti.md, iar fructele și beneficiile produse de bunurile comune se împart proporțional cu aceste cote, dacă părțile nu au convenit altfel (art. 547-548 C.civ.).
• Încetarea: Pe lângă partaj (descris mai jos), regulile speciale prevăd și situații de stingere automată. De pildă, codecul menționează excluderea unui coproprietar abuziv (art. 554 C.civ.), iar, după partaj, proprietatea comună dispare în mod natural: fiecare coproprietar devine „proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite” prin partaj (art. 564 alin. (1) C.civ.)ro.anrceti.md. Partajul nu afectează însă drepturile reale ale terților înscrise anterior asupra bunului (art. 564(3) C.civ.)ro.anrceti.md.

Drepturile și obligațiile coproprietarilor

Codul civil asigură fiecărui coproprietar un set de atribute specifice dreptului de proprietate, adaptate situației de coproprietate:

• Posesia: Fiecare coproprietar poate avea posesie asupra bunului comun, inclusiv în comun cu ceilalți. Legea recunoaște în mod expres că „dacă mai multe persoane posedă în comun un bun, ele sunt considerate coposesori”ro.anrceti.md. În consecință, oricare coproprietar poate exercita acțiunile posesori asupra bunului comun.
• Folosința: Art. 546 C.civ. îi conferă fiecărui coproprietar dreptul de a folosi bunul comun în limita destinației sale și fără a aduce atingere drepturilor celorlalțiro.anrceti.md. Modul concret de folosire poate fi stabilit prin acordul coproprietarilor; în caz de dispute, instanța poate decide modul de folosire în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturorro.anrceti.md. În coproprietatea în devălmășie, dispozițiile similare prevăd că „fiecare coproprietar devălmaș are dreptul de a folosi bunul comun potrivit destinației acestuia, fără a limita dreptul celorlalți” (art. 568 C.civ.)yavo.md.
• Administrarea: Orice act de administrare curentă (de ex. încheierea sau rezoluțiunea unui contract de locațiune, încasarea veniturilor etc.) ce privește bunul comun necesită acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți (art. 550 alin. (1))ro.anrceti.md. Dacă un asemenea acord lipsește, actele de administrare care impun sarcini semnificativ mai mari unui coproprietar sau restrâng substanțial drepturile sale nu pot fi efectuate fără consimțământul expres al acestuia (art. 550 alin. (2))ro.anrceti.md. Fiecare coproprietar poate efectua însă acte de conservare (măsuri urgente pentru apărarea bunului) independent, urmând a fi despăgubit de restul coproprietarilor proporțional (art. 549 C.civ.). În cazul coproprietății în devălmășie, orice coproprietar este prezumat că-și dă acordul celorlalți pentru actele de conservare și administrare necesare, dacă legea sau convenția nu dispune altfel (art. 569 C.civ.).
• Dispoziția juridică: Pentru a înstrăina sau greva juridic bunul comun, principiul este că este nevoie de consimțământul tuturor coproprietarilor. Astfel, art. 550 alin. (4) C.civ. stipulează că orice act juridic de dispoziție (vânzare, donație, constituire de sarcini reale etc.), precum și actele de folosință gratuită ori închiriere pe termen lung, nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor coproprietarilor; actele încheiate fără respectarea acestor condiții sunt opozabile doar celor care au consimțitro.anrceti.md. În copropietatea în devălmășie există dispoziții similare: de exemplu, fiecare coproprietar devălmaș poate dispune de bunurile mobile comune numai cu acordul părților (art. 570 alin. (1) C.civ.), iar pentru bunurile imobile este obligatoriu acordul scris al tuturor coproprietarilor (art. 570 alin. (2) C.civ.)yavo.md. În plus, legea prevede dreptul de preemțiune al coproprietarilor: la vânzarea cotei-parte, ceilalți coproprietari au întâietate la cumpărare (art. 552 C.civ.), și posibilitatea ca executorul să-i notifice în prealabil în caz de vânzare silită (art. 553 C.civ.).
• Alte obligații: Coproprietarii își împart proporțional beneficiile și sarcinile aferente proprietății comune (art. 548 C.civ.) și datorează garanții reciproce privind viciile ascunse și evicțiunea (art. 565 C.civ.). De asemenea, fiecare este obligat la compensarea cheltuielilor comune pe cote-părți.

Regimul proprietății comune a soților

Codul civil prevede un regim special pentru bunurile soților. În absența unui contract matrimonial care să stabilească alt regim, art. 572 C.civ. dispune că bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt proprietatea comună în devălmășie a ambilor („în devălmășie dacă, în conformitate cu legea sau contractul, nu este stabilit un alt regim”yavo.md). Practic, orice bun dobândit de soți în timpul căsătoriei se prezumă comun în devălmășie până la proba contrarieyavo.md. Această regulă este completată de Codul Familiei: art. 19 alin.(1) CF stabilește că, în mod legal, bunurile dobândite împreună sînt supuse regimului proprietății în devălmășieyavo.md. În schimb, bunurile personale ale fiecărui soț – cele aduse înainte de căsătorie, cele primite gratuit (moștenire, donație) și obiectele de uz personal (cu excepția luxului) dobândite în timpul căsătoriei – rămân proprietate exclusivă a soțului titular (art. 573 C.civ.)yavo.md.

La dizolvarea căsătoriei (divorț), partajul bunurilor comune urmează regulile generale ale coproprietății, cu completări. Astfel, în practică se aplică principiul împărțirii egale: fiecare soț deține, ca regulă generală, jumătate din proprietatea comună (art. 574 alin.(1) C.civ.)yavo.md. În jurisprudența R. Moldova, Hotărârea Plenului CSJ nr. 10/1993 (cu modificările ulterioare) a reținut practic că partajul bunurilor soților se face de regulă în cote egale (½-½), cu titlu de excepție putându-se ține cont de circumstanțe speciale (durata căsătoriei, contribuții etc.)parajurist.md.

Partajul bunurilor comune

Împărțirea (partajul) bunurilor comune desființează coproprietatea. Procedura și efectele partajului sunt reglementate de Codul civil:

• Procedura amiabilă: Coproprietarii pot încheia un contract de partaj prin care stabilesc modul de împărțire a bunului (art. 557 alin.(3) C.civ.). Contractul de partaj se supune regulilor generale privind actele juridice de dispoziție (art. 557(4) C.civ.), astfel încât, de exemplu, este nul dacă nu cuprinde toate bunurile comune sau dacă lipsește acordul tuturor părților.
• Procedura judiciară: În lipsa unui acord amiabil, oricare coproprietar poate introduce în instanță acțiunea în partaj (art. 557 alin.(3)). Instanța va dispune partajul în natură, proporțional cu cota fiecărui coproprietar (art. 561 alin.(1) C.civ.): în principiu, fiecărei părți i se atribuie bunuri egale valoric cu cota deținutăro.anrceti.md. Dacă bunul este indivizibil în natură (sau dacă despărțirea i-ar diminua substanțial valoarea), legea prevede două soluții alternative: atribuirea exclusivă a bunului în schimbul unei sume (sultă) către unul sau mai mulți coproprietari (art. 561(3) lit.a) C.civ.), sau vânzarea bunului la licitație cu împărțirea prețului obținut proporțional cotelor (lit.b) C.civ.)ro.anrceti.md. Instanța nu poate dispune un mod de partaj la care se opun în mod unanim toți coproprietarii (art. 561(6) C.civ.).
• Efectele partajului: Prin partaj, proprietatea comună încetează. Conform art. 564 alin.(1) C.civ., „fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite” de la data finalizării partajuluiro.anrceti.md. Excepție fac bunurile imobile care necesită înregistrare la autoritățile de publicitate pentru a produce efecte (de ex. un teren sau o construcție). Actele juridice încheiate anterior (în condițiile legii) de un coproprietar asupra cotelor comune rămân valabile și opozabile celui care dobândește bunul prin partaj (art. 564(2) C.civ.). Partajul nu afectează drepturile reale ale terților constituite înainte (art. 564(3) C.civ.)ro.anrceti.md. Garanțiile sau ipotecile constituite asupra cotelor se transferă automat asupra bunurilor atribuite în partaj (art. 564(4) C.civ.). Dacă partajul s-a efectuat înainte de termenul convenit și fără acordul unui creditor cu gaj, acesta poate solicita repararea prejudiciului (art. 564(5) C.civ.).
• Regimul provizoriu înainte de partaj: Până la desființarea efectivă a coproprietății, bunul rămâne comun sub regimul obișnuit. Legea oferă măsuri de protecție în această fază: oricare coproprietar „vătămat” de actele altuia poate invoca acțiunile posesore împotriva terților dobânditori (art. 550(6) C.civ.), urmând ca posesia să fie restituită comun, cu despăgubiri (dacă este cazul) la cheltuiala celui ce a provocat schimbarea de posesiero.anrceti.md. De asemenea, coproprietarii pot conveni amânarea partajului (maxim 5 ani, cu formă autentică pentru imobile – art. 559(1) C.civ.) sau solicita instanței suspendarea pronunțării hotărârii de partaj (art. 560 C.civ.) pentru protecția intereselor lor, dacă aceasta este justificată (de exemplu, se pot acorda termene în vederea achitării unor datorii comune).

Jurisprudență și comentarii doctrinare

În doctrină, co-proprietatea este analizată atât din perspectiva dreptului intern (doctrina dreptului civil) cât și a practicii judiciare. Comentatori autohtoni definesc proprietatea comună ca „modalitatea juridică a dreptului de proprietate” în care prerogativele proprietarului aparțin concomitent mai multor subiecțiro.scribd.com. Aceștia subliniază caracteristicile coproprietății: pluralitatea titularilor (cel puțin două persoane), bunul comun nefractiționat material, și drepturile concurente extinse asupra întregului bunro.scribd.com. De asemenea, se evidențiază cele două forme (pe cote și în devălmășie)ro.scribd.com și condițiile de apariție a acestoraro.scribd.com.

În practica instanțelor din Moldova, s-au statuat principii esențiale ale regimului comun. De exemplu, hotărârile Plenului Curții Supreme de Justiție (ex. H.P. nr. 10/1993 și modificările ulterioare) aplică regulile împărțirii echitabile a bunurilor soților, confirmând că, în absența unor motive speciale, partajul în cadrul divorțului se face în cote egale de 1/2 pentru fiecare soțparajurist.md. De asemenea, s-a reținut că art. 572 C.civ. aplicat în legătură cu art. 19 din Codul Familiei sancționează prezumția proprietății comune a soților (în devălmășie)yavo.mdyavo.md. În litigiile de partaj sau de judecată a utilizării bunurilor comune, instanțele citează direct normele codului (art. 546, 550, 557 etc.) pentru a decide asupra folosinței și împărțirii bunurilor comune. Astfel, atât doctrina cât și jurisprudența constituie un suport aplicat interpretării dispozițiilor codului privind coproprietatea, subliniind obligațiile reciproce și protecția drepturilor tuturor coproprietarilor în folosul unui regim comun ordonatro.anrceti.mdro.anrceti.md.

Surse: Articolele relevante din Codul civil al R. Moldova (ed. 2025), comentarii doctrinare localero.scribd.comro.scribd.com și referiri la practica instanțelor (hotărâri CSJ) precum cele menționate mai sus, care ilustrează aplicarea acestor norme.

Avocat Roman Zadoinov