Evoluția prețurilor și cauzele scumpirii. Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o creștere puternică a prețurilor în ultimii ani. Indicele oficial al prețului imobilului rezidențial (RPPI) pentru municipiul Chișinău a ajuns la 156,3% în T1 2024 (față de baza de 100%)statistica.gov.md, ceea ce indică un avans de aproape 9,5% față de aceeași perioadă din 2023. În mod similar, datele agențiilor imobiliare arată că prețul mediu cerut pentru un apartament în capitală a crescut de la circa 565 €/m² în 2015 la peste 1.540 €/m² în 2024bani.mdaccesimobil.md. Această explozie de preț se vede și în perspectiva pe ani a pieței: în 2023 valoarea medie pe m² era ~1.370–1.400 €stiri.md, iar în 2024 ea a ajuns la 1.540 €/m² în Chișinăuaccesimobil.md. În comparație, salariul mediu real al moldovenilor a rămas mult mai mic (sub 800 € lunar), ceea ce accentuează distanța dintre creșterea de venituri și cea a prețurilor locuințelor.

Creșterea prețurilor a fost generată de cerere peste ofertă și de creditele ipotecare mai accesibile. Piața din Chișinău este una dintre puținele din regiune unde cererea a fost susținută de un aflux constant de cumpărători: pe de o parte migranții din interiorul țării care se stabilesc în capitală, pe de altă parte revenirea și investițiile diasporei. În plus, inițiativele guvernamentale (programul „Prima Casă” și variantă actualizată „Prima Casă Plus” din 2024) au ieftinit finanțarea: dobânzile ipotecare au scăzut de la ~14% în 2023 la ~9% în 2024okeyimobil.md, stimulând numeroși cumpărători să contracteze credite. Bancherii notează că declinul ratelor a dublat ponderea tranzacțiilor ipotecare (de la ~20% în 2023 la peste 40% în 2024)accesimobil.md. De asemenea, accidentele globale au influențat piața locală: majorarea prețurilor la materiale de construcții, inflația ridicată și criza energetică au urcat costurile de construcție, menținând oferta scăzută şi alimentând scumpirile. Un rezumat al factorilor determinanți ar include deci: resurse financiare (salarii, remitențe) în creștere modestă, apăsate de cererea tot mai mare (atât pentru locuire proprie, cât și investițional) și de condiții de creditare îmbunătățitebani.mdaccesimobil.md.

Principalii cumpărători de apartamente. Chișinăul atrage investitori privați din întreaga țară, iar noile ansambluri rezidențiale au clienți veniţi atât de la sate și orașe mici, cât și din rândul propriei populații. Un segment dinamic este reprezentat de diaspora: moldovenii stabiliți în străinătate revin sau trimit bani acasă pentru a cumpăra locuințe. Potrivit specialiștilor imobiliari, revenirea temporară a diasporei a generat o cerere suplimentară de locuințe în ultimii aniokeyimobil.mdradiomoldova.md. De exemplu, AccesImobil notează că o parte semnificativă din capitalul investiţional de pe piața imobiliară provine de la persoane cu venituri din străinătatebani.md. Pe lângă aceştia, cumpărătorii obișnuiți rămân familiile tinere și mijlocii, care (drept „primă locuință” sau ca investiție pe termen lung) achiziționează apartamente. Investitori profesioniști pot fi întâlniți în număr relativ redus: unii dezvoltatori autohtoni și câțiva investitori externi cumpără unități în blocurile noi pentru a le vinde ulterior ori a le da în chirie. În ansamblu, localnicii (familia medie) reprezintă cea mai mare parte a cumpărărilor, completată de fondurile trimise de migranți (rezultând într-o majorare a tranzacțiilor cu plată cash din economii proprii sau remitențe) și, în creștere, de achiziţiile pe credit.

Surse de finanțare a achizițiilor. De regulă, tranzacțiile imobiliare sunt acoperite din economii personale (salarii şi economii) şi remitențe (bani trimiși de diaspora), iar în ultimii ani a crescut ponderea finanțării prin credit ipotecar. Analizele arată că în 2024 aproape jumătate din contracte au fost plătite prin împrumuturi bancare: ponderea tranzacțiilor ipotecate a ajuns de la ~20% în 2023 la peste 40% în 2024accesimobil.md, ajungând apoi la circa 60% în primul trimestru 2025nordinfo.md. Pe de altă parte, o bună parte a populaţiei își folosește venitul lunar pentru economisire („Moldovenii investesc în imobile peste 70% din veniturile lor” – radioRM)radiomoldova.md şi majoritatea celor care pot plătesc parțial sau integral cu bani cash. Remitențele însumează anual aproape 2 miliarde USDstiri.md, procent semnificativ din PIB, deci o cantitate mare de fonduri circulă în țară. O mare parte din aceste transferuri (efectuate din Israel, Germania, Italia ș.a.) este utilizată implicit la achiziţia sau renovarea locuințelor de către familiile rămase acasă. Programul guvernamental „Prima Casă Plus” a direcționat suplimentar circa 1000 de familii (aprox. 15 pe zi lucrătoare) către achiziţii prin credit ipotecaraccesimobil.md, contribuind astfel la mixul de finanțare (în 2024 va fi aproape egal ponderea creditelor şi a sumelor din economii la cumpărarea locuințelor). În concluzie, sursele principale rămân economiile proprii şi remitențele, însă tot mai multe tranzacții sunt întărite cu împrumut bancar.

Accesul la creditul ipotecar: condiții și costuri. Piața creditului de locuințe s-a liberalizat odată cu programele sociale şi ajustările monetare: dobânzile au scăzut (BNM raporta reducerea de la ~14% la ~9% în 2024okeyimobil.md) şi au apărut garanții de stat. În prezent, creditul „Prima Casă Plus” oferă condiţii preferențiale – până la 2,5 milioane MDL pe 30 de ani, cu dobânda variabilă indexată (BNM + 3%) şi DAE în jur de 7%newsmaker.md, și fără avans obligatoriu. Împrumutul de acest tip este accesibil celor cu venituri atestate (salariu sau alte surse) și un istoric de muncă stabil, dar formula fără avans a adus pe piață credite ipotecare altfel inaccesibile.

În ceea ce privește creditele standard, condițiile bancare rămân stricte: se cere un avans de regulă de cel puțin 15–20% din prețul locuințeinewsmaker.md, venit minim (de ordinul câtorva mii MDL/lună – ex. MAIB cer 6.000 MDL netmaib.md) și loc de muncă stabil. Rata dobânzii efective pentru creditele ipotecare era în 2024 în jur de 8–9%. De exemplu, MAIB indica în 2024 un credit în lei la 7,80% pe an (DAE 8,08%) pe 20 animaib.md. BNM a precizat că ratele între 9–10% nu sunt neobișnuite pentru împrumuturile noi, deși acestea variază după monedă și marja băncii. În plus, principiile creditării responsabile obligă banca să limiteze rata lunară la ~40% din venitnewsmaker.md. Datorită acestor condiții, mulți tineri și familii nou-formate încă întâmpină dificultăți în a obține împrumutul dorit, mai ales fără garanții personale. Totuși, comparativ cu anii precedenți, accesul la credit este acum considerabil mai ușor (dobânzi mai mici, avansuri reduse). În consecinţă, băncile raportează că 6 din 10 apartamente vândute în Chișinău sunt achiziţionate cu credit hipotecarnordinfo.md, arătând o utilizare intensă a finanțării bancare.

Previziuni și scenarii pentru viitor. Cifrele recente arată că piața intră într-o fază de ajustare. Mulți analiști estimează că 2025 nu va reproduce salturile anterioare, ci va aduce o creștere moderată. Conform unei analize demografice independente, prognozele experților indică un avans mediu anual al prețurilor de circa 5–8% în 2025 (față de două cifre în 2024)demografia.emoldova.org. Adică, prețurile vor rămâne ridicate și ar putea continua să crească ușor, dar ritmul se va tempera. Banca Națională a majorat recent rata de politică monetară (de la 3,6% la 5,6%), ceea ce crește costul creditului ipotecar; de asemenea, condiţiile de creditare s-au ușor înăsprit (mulți specialiști cred că ponderea tranzacțiilor finanțate prin credite va scădea la ~20–30% în 2025)demografia.emoldova.org, ceea ce diminuează presiunea cererii. Pe de altă parte, pe piață urmează să apară noi oferte: mai multe ansambluri rezidențiale începute acum sunt gata de finalizare în 2025, prin urmare va crește stocul de locuințe disponibiledemografia.emoldova.org. În ultimii ani, autorizațiile de construire au scăzut (cu ~10% în 2024 față de 2023), însă unitățile deja finanțate vor fi livrate. Această suplimentare a ofertei va ajuta la echilibrarea cererii excesive și ar putea frâna creșterile accentuate de preț.

În consecință, scenariile pentru următorii ani variază între stabilizare și creștere moderată: unii experți se aşteaptă la continuarea creşterilor de preţ, dar la un ritm mai încet (susținut de cererea încă puternică și de ofertă limitată)demografia.emoldova.org; alții semnalează că prețurile au atins un nivel record și piața va trece printr-o corecție ușoară pe măsură ce cumpărătorii devin mai prudenținordinfo.mddemografia.emoldova.org. Guvernul își propune chiar să lanseze în 2026 un registru național al prețurilor imobilelor pentru transparență și stabilizare a piețeipolitics.md. Per total, piața imobiliară moldovenească rămâne dinamică, însă semnele de volatilitate subliniază necesitatea prudenței.

Surse: Date statistice recente de la Banca Naţională şi Biroul Naţional de Statistică (indicii RPPI, volumul tranzacțiilor), rapoarte ale agențiilor imobiliare („AccesImobil”, „O’Key Imobil”), publicații de știri economice și declarații oficialestatistica.gov.mdstiri.mdbani.mdaccesimobil.mddemografia.emoldova.orgnordinfo.md. În articol au fost incluse analize și grafice specifice pieței locale pentru 2024–2025.