Legislația Republicii Moldova privind închirierea locuințelor (apartamente și case).

Cadrul legal al închirierii locuințelor în Republica Moldova

În Republica Moldova, relațiile juridice privind închirierea locuințelor (apartamente, case de locuit) sunt reglementate în principal de Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe și de Codul Civil (contractul de locațiune). Legea locuințelor nr. 75/2015 stabilește regulile generale pentru folosirea locuințelor, inclusiv drepturile și obligațiile părților și procedura de evacuare, aplicabile indiferent de forma de proprietate a locuinței. De asemenea, Codul Civil modernizat (în vigoare din 2019) conține prevederi despre contractul de locațiune (chirie) aplicabile și contractelor de închiriere între persoane fizice.

Notă: Prevederile legale în vigoare se referă atât la contractele de locațiune (chirie) încheiate între persoane fizice (proprietar – chiriaș), cât și la cele cu persoane juridice. În continuare ne vom referi doar la situația închirierii între persoane fizice, conform cerințelor.

Contractul de închiriere (locațiune) între persoane fizice

Contractul de locațiune (închiriere) este acordul prin care proprietarul locuinței (numit locator sau arendator) transmite chiriașului (locatarul) dreptul de folosință asupra apartamentului sau casei, în schimbul unei plăți numite chirie. Conform legii, acest contract poate fi încheiat în formă scrisă sau verbală. Chiar și o înțelegere verbală asupra condițiilor esențiale constituie un contract valid – legea nu obligă forma scrisă pentru validitatea contractului de chirie. Totuși, forma scrisă este recomandată deoarece oferă părților garanții sporite și probe concrete ale acordului lor.

În practică, este indicat ca părțile să întocmească un contract scris de închiriere, care să fie semnat de ambele părți. Conform uzanțelor și legislației, contractul ar trebui să includă cel puțin următoarele elemente esențiale:

• Datele de identificare ale părților: Numele proprietarului (locatorului) și al chiriașului (locatarului), cu datele din actele de identitate.
• Descrierea bunului închiriat: Adresa completă a locuinței (apartament sau casă) și, dacă e cazul, descrierea suprafeței locative, a anexelor, a dotărilor și spațiilor comune de care chiriașul are drept de folosință.
• Starea locuinței și inventarul: O listă a obiectelor, mobilierului sau aparatelor electrocasnice puse la dispoziția chiriașului, precum și starea locuinței la predare. Aceste detalii pot fi consemnate într-un proces-verbal de predare-primire anexat la contract.
• Durata închirierii: Data de început a folosinței și termenul contractului. Contractul poate fi pe durată determinată (de exemplu, 1 an) sau nedeterminată. Dacă se încheie pe o perioadă mai mare de 3 ani, legea prevede obligația de înregistrare în Registrul bunurilor imobile (cadastru) pentru opozabilitate față de terți. În lipsa înregistrării, un eventual nou proprietar al imobilului (dacă locuința este vândută) ar putea să nu recunoască dreptul chiriașului de a mai locui acolo.
• Chiria și modul de plată: Suma chiriei lunare, moneda în care se plătește și data scadentă (de exemplu, chiria se achită până la data de – a fiecărei luni). De asemenea, se pot specifica modalitatea de plată (numerar cu chitanță, transfer bancar etc.) și condițiile de modificare a chiriei pe durata contractului.
• Garanția (depozitul de chirie): Conform legii locuințelor, contractul trebuie să menționeze suma garanției (de obicei echivalentul unei chirii pe una sau două luni) dacă părțile convin astfel. Garanția servește drept acoperire pentru eventuale datorii neplătite ale chiriașului (de exemplu, utilități restante) sau pagube aduse locuinței. Este recomandat ca în contract să se specifice clar scopul garanției și condițiile în care aceasta va fi restituită chiriașului la plecare.
• Cheltuielile și utilitățile: Părțile trebuie să stabilească cine achită diferitele utilități și cheltuieli de întreținere: energie electrică, apă, gaz, căldură, salubrizare, întreținere bloc etc. De regulă, chiriașul plătește utilitățile consumate, iar proprietarul acoperă eventualele cheltuieli de reparații majore ale locuinței. Dacă anumite cheltuieli de întreținere comună revin chiriașului, acestea trebuie menționate (de exemplu, plata întreținerii părților comune prin asociația de proprietari).
• Drepturile și obligațiile părților: Se pot detalia clauze privind folosirea locuinței (ex.: „chiriașul nu poate subînchiria locuința fără acordul scris al proprietarului”), întreținerea și reparațiile, accesul proprietarului pentru inspectarea locuinței etc. În lipsa unor prevederi exprese, se aplică regulile legale generale, prezentate mai jos.
• Lista persoanelor care locuiesc cu chiriașul: Contractul ar trebui să prevadă numele persoanelor care vor locui efectiv în spațiu împreună cu titularul (de ex., membri ai familiei chiriașului), pentru a exista acordul proprietarului asupra tuturor ocupanților.
• Semnătura părților și data semnării contractului.

Înregistrarea contractului la autorități: După semnare, proprietarul are obligația legală să înregistreze contractul de locațiune la organul fiscal teritorial (Serviciul Fiscal de Stat). Această înregistrare este necesară pentru declararea venitului din chirie și plata impozitului aferent. Potrivit legii fiscale, o persoană fizică ce închiriază o locuință datorează un impozit pe venit de 7% din chiria încasată (dacă chiriașul este tot persoană fizică). Impozitul se achită lunar, până la data de 2 a lunii următoare celei în care s-a încasat chiria. (Dacă locuința este închiriată unei persoane juridice, impozitul reținut este de 10% din chirie). Nedeclararea și neînregistrarea contractului poate atrage sancțiuni contravenționale pentru proprietar, pe lângă obligarea la plata impozitului.

Important: Contractul de locațiune nu trebuie autentificat notarial (poate fi încheiat sub semnătură privată). Totuși, dacă părțile doresc, îl pot autentifica la notar. Autentificarea notarială poate conferi forță executorie directă unor clauze (de exemplu, evacuarea chiriașului la expirare), însă în practică oricum evacuarea forțată necesită o hotărâre judecătorească – vezi secțiunea despre Evacuarea chiriașului.

Drepturile și obligațiile proprietarului (locatorului)

Locatorul (proprietarul) are obligația principală de a preda locuința chiriașului în starea corespunzătoare utilizării conform destinației. Aceasta înseamnă că locuința trebuie să fie liberă, curată, fără defecțiuni majore și cu instalațiile esențiale funcționale la momentul dării în chirie. Predarea se face, ideal, pe baza unui proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți.

Pe durata contractului, proprietarul are următoarele obligații legale și convenționale:

• Asigurarea folosinței liniștite a locuinței de către chiriaș. Locatorul trebuie să garanteze chiriașului că are acces și folosință netulburată în locuință pe întreaga durată a contractului. El nu are voie să deranjeze chiriașul sau să îi restricționeze folosința, decât în limitele convenite (de exemplu, vizite pentru inspectare cu preaviz rezonabil).
• Efectuarea reparațiilor capitale. Conform regulilor generale, reparațiile majore ale locuinței cad în sarcina proprietarului. Acestea includ, de exemplu, reparația sau înlocuirea elementelor structurale și instalațiilor principale: acoperișul casei, pereții structurali, instalațiile comune de apă, canalizare, încălzire, înlocuirea ferestrelor sau ușilor dacă devin nefuncționale etc. Locatorul trebuie să mențină locuința într-o stare care să corespundă exigențelor minimale de locuit pe tot parcursul închirierii.
• Plata impozitelor și a reparațiilor legale. Proprietarul suportă impozitul pe venitul din chirie (cum am menționat, 7%) și, de regulă, cheltuielile de proprietar (impozitul pe bunul imobil, taxa pentru bunuri etc.). De asemenea, el trebuie să se ocupe de reparațiile și întreținerea părților comune ale clădirii (dacă este apartament în bloc) proporțional cu cota sa, prin asociatia de proprietari sau direct.
• Respectarea drepturilor chiriașului. Proprietarul nu poate include clauze abuzive în contract. Legea interzice, de exemplu, ca proprietarul să se exonereze de toate obligațiile legale sau să obțină penalități excesive de la chiriaș prin contract. De asemenea, proprietarul nu poate intra oricând în locuință după bunul plac – trebuie să respecte intimitatea chiriașului și să îl notifice înainte dacă are nevoie să inspecteze ori să facă reparații. În cazuri de urgență (avarii), legea permite accesul cu forța în locuință doar în condiții strict reglementate și cu participarea poliției și a martorilor.

Printre drepturile proprietarului se numără:

• Dreptul de a primi chiria la termenul stabilit. Locatorul poate pretinde plata chiriei la scadențele convenite. În lipsa unei stipulații, chiria se plătește conform uzanțelor (de obicei lunar, în avans pentru luna următoare). Dacă chiriașul întârzie plata, proprietarul poate solicita penalități doar dacă acestea sunt prevăzute în contract sau de lege (de exemplu, penalități pentru întârziere la plata utilităților, conform contractelor cu furnizorii).
• Dreptul de a verifica starea locuinței. Proprietarul poate, cu un preaviz rezonabil (adesea stipulat în contract, ex. 7-14 zile), să inspecteze locuința pentru a se asigura că este întreținută corespunzător. Acest drept trebuie exercitat fără abuz, de preferat în prezența chiriașului.
• Dreptul de a rezilia contractul în condițiile legii și ale contractului. Dacă chiriașul încalcă obligațiile esențiale (neplata chiriei, distrugerea locuinței, comportament care face imposibilă conviețuirea etc.), proprietarul poate iniția rezilierea contractului. În lipsa acordului voluntar al chiriașului, rezilierea se realizează pe cale judiciară (prin instanță) – detaliem procedura de evacuare în secțiunea următoare.

Drepturile și obligațiile chiriașului (locatarului)

Locatarul (chiriașul), odată ce preia locuința, are dreptul de a o folosi conform destinației de locuință, bucurându-se de condiții decente de locuit și de serviciile esențiale aferente (utilități). Chiriașul are totodată o serie de obligații legale și contractuale, principalele fiind:

• Plata chiriei la termenele stabilite. Aceasta este obligația fundamentală a chiriașului, de natură oneroroasă, care justifică existența contractului. Neplata chiriei poate duce la penalități și, dacă persistă, la rezilierea contractului și evacuare. De regulă, contractul prevede termenele (de ex. lunar) și modalitatea de plată, iar orice întârziere poate fi considerată încălcare. Dacă nu s-a stabilit altfel, chiriașul trebuie să plătească după uzanțe – uzanța fiind plata lunară în avans.
• Folosirea bunului ca un bun proprietar și numai pentru destinația de locuință. Chiriașul trebuie să utilizeze apartamentul sau casa respectând destinația (numai pentru locuit, nu pentru activități comerciale, dacă nu s-a convenit altfel) și regulile de conviețuire din imobil. Nu are voie să distrugă sau deterioreze intenționat bunul, trebuie să păstreze liniștea (conform regulilor de bloc, de exemplu). De asemenea, chiriașul nu poate schimba destinația locuinței fără acord (de exemplu, nu o poate transforma în birou sau spațiu comercial fără consimțământul proprietarului și al autorităților, dacă ar fi cazul).
• Reparațiile de întreținere curentă. Legea prevede că reparațiile curente (uzuale) cad în sarcina chiriașului. Exemple: vopsirea periodică a unei suprafețe, înlocuirea unui bec sau a unui robinet defect în timpul folosinței, mici reparații la obiecte sanitare etc. Chiriașul trebuie să aibă grijă de locuință „ca un bun gospodar”. Dacă nu se convine altfel în contract, se aplică regula legală: chiriașul suportă micile reparații și remediază stricăciunile cauzate de el sau de cei care locuiesc împreună cu el. În schimb, pentru probleme majore (ex. cedarea instalației electrice din cauze vechi), chiriașul trebuie să anunțe proprietarul, care este obligat să facă reparațiile necesare.
• Achitarea utilităților și a cheltuielilor asumate. Dacă prin contract s-a stabilit că chiriașul va achita direct facturile de utilități (apă, lumină, gaz etc.), atunci chiriașul trebuie să le plătească la timp, conform contractelor cu furnizorii. Legea locuințelor obligă chiriașii (ca și proprietarii) să încheie contracte cu furnizorii de servicii publice și să achite costul consumului conform facturilor emise. În cazul apartamentelor, de obicei există contoare individuale sau un sistem de repartizare a consumului; chiriașii achită cota lor de consum conform contorului sau cotei părți stabilite de administrator. Neplata facturilor de utilități poate conduce la deconectarea furnizării de către operator (vezi secțiunea despre deconectarea serviciilor comunale). Dacă chiriașul nu achită cheltuielile de întreținere comună (ex. la asociația de proprietari) pe o perioadă de peste 3 luni, acest lucru poate fi și el un temei pentru rezilierea contractului la cererea proprietarului.
• Respectarea clauzelor contractuale. Chiriașul trebuie să respecte orice alte condiții stipulate: de exemplu, interdicția de a subînchiria locuința sau de a caza alte persoane fără acord, păstrarea curățeniei, menținerea unui anumit program de liniște etc. Orice încălcare gravă a clauzelor (de pildă, dacă subînchiriază în secret sau provoacă daune semnificative) dă dreptul locatorului să ceară rezilierea contractului.
• Restituirea locuinței la încetarea contractului. La expirarea sau încetarea contractului, chiriașul trebuie să elibereze locuința la termenul convenit. Dacă contractul e pe durată determinată, chiriașul trebuie să părăsească imobilul la data expirării, exceptând cazul în care contractul se prelungește de comun acord. Dacă contractul este pe durată nedeterminată, chiriașul trebuie să respecte un preaviz de 3 luni dat de proprietar pentru a elibera locuința. În cazul în care refuză să plece voluntar, se trece la procedura judiciară de evacuare (detalii în secțiunea următoare).

În plus, chiriașul are unele drepturi importante:

• Dreptul la folosința exclusivă a locuinței. Pe durata contractului, chiriașul are dreptul să folosească locuința ca și cum ar fi a sa, atâta timp cât respectă clauzele. Proprietarul nu poate intra fără acordul lui (decât în caz de urgență justificată) și nu poate caza alte persoane acolo. Chiriașul are dreptul la intimitate și la respectarea domiciliului său.
• Dreptul de a instala temporar și alte persoane în locuință, de obicei membrii de familie sau apropiați, atâta timp cât nu încalcă contractul și nu depășește capacitatea locuinței. Legea permite chiriașului să găzduiască membri ai familiei, iar în contract se pot trece aceste persoane. Dacă intenționează să subînchirieze sau să transfere contractul altei persoane, are nevoie de acordul scris al proprietarului.
• Dreptul de preferință la reînchiriere. În unele situații, chiriașii pot avea un drept legal (sau convențional) de a li se oferi prioritate la prelungirea contractului. Codul Civil (după modelul altor legislații) prevede că dacă proprietarul vrea să închirieze din nou locuința la expirare, chiriașul actual are dreptul să fie preferat în aceleași condiții (dacă și-a îndeplinit obligațiile) – acesta este dreptul de preferință. Pentru a beneficia, chiriașul trebuie să își manifeste intenția de prelungire înainte de expirare, conform legii.
• Protecție împotriva evacuărilor abuzive. Chiriașul nu poate fi scos cu forța din locuință fără respectarea procedurilor legale (hotărâre judecătorească definitivă). De asemenea, legea îi protejează pe chiriași de clauze abuzive: de exemplu, o clauză care ar permite proprietarului să-l evacueze fără instanță, în mod unilateral, ar fi nulă de drept. (Vom detalia mai jos că evacuarea se face numai prin instanță.)

Neplata chiriei sau a utilităților – consecințe legale

Neplata chiriei constituie o încălcare gravă a obligațiilor chiriașului. Legea locuințelor și practicile contractuale stabilesc de regulă un prag de toleranță: de exemplu, dacă chiriașul nu achită chiria timp de 2–3 luni consecutiv, proprietarul are dreptul să inițieze rezilierea contractului înainte de termen. În contracte se include frecvent o clauză de reziliere de drept dacă chiria nu este plătită un anumit număr de luni la rând. Conform Legii locuințelor (inspirată din Legea locuinței 114/1996 din România), proprietarul poate cere rezilierea „atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv”. Desigur, părțile pot conveni și un termen mai scurt (de exemplu 2 luni) în contract.

Procedura în caz de neplată: Se recomandă ca proprietarul să notifice în scris chiriașul despre restanțe, acordându-i un termen scurt de plată (de exemplu 15 zile) și avertizându-l asupra posibilității rezilierii. Dacă chiriașul tot nu plătește, proprietarul poate rezilia contractul conform clauzelor (sau, dacă contractul nu are clauze clare, să ceară instanței rezilierea pentru neexecutarea obligațiilor). Rezilierea de comun acord este rară în astfel de situații, deci se ajunge de obicei la acțiune în justiție.

Neplata utilităților: Dacă chiriașul nu își plătește facturile de utilități pe numele său, furnizorii pot lua măsuri direct împotriva lui (somații, deconectare). Însă adesea contractele de furnizare sunt pe numele proprietarului sau al asociației de proprietari. În asemenea cazuri, datoriile neachitate de chiriaș devin probleme ale proprietarului (care este obligat, în ultimă instanță, să plătească pentru a nu fi deconectată locuința de la utilități) sau ale întregii asociații. Legea prevede că neachitarea de către o parte din locatari a serviciilor comunale nu poate duce la debranșarea întregului bloc de la utilitățile esențiale (electricitate, căldură, gaz, apă). Cu alte cuvinte, furnizorul nu are voie să oprească alimentarea întregii clădiri pentru că un chiriaș (sau câțiva) n-au plătit – își va recupera datoria pe cale legală, dar va menține serviciile pentru ceilalți consumatori. Aceasta protejează și proprietarii de bună credință din bloc.

În situația individuală a unui apartament închiriat, dacă chiriașul nu plătește utilitățile, se pot întâmpla următoarele:

• Proprietarul achită utilitățile restante în locul chiriașului, pentru a evita penalități sau deconectarea de la rețea, urmând apoi să recupereze sumele de la chiriaș (pe cale amiabilă sau juridică). Aceasta a fost și recomandarea practică într-un caz real: un avocat sugera proprietarului să achite întâi facturile restante ale chiriașilor, ca să evite deconectarea, apoi să îi acționeze în judecată pentru recuperarea datoriilor și evacuare.
• Furnizorii de utilități pot deconecta serviciile apartamentului respectiv, în condițiile legii și ale contractelor lor, dacă facturile rămân neplătite. Legislația de profil permite deconectarea fără hotărâre judecătorească, după o anumită perioadă de la scadență și notificarea prealabilă a consumatorului. De exemplu, pentru energie electrică, regulamentul prevede că furnizorul poate solicita deconectarea după 10 zile calendaristice de la data-limită de plată a facturii, dacă aceasta rămâne neachitată, și trebuie să facă deconectarea în cel mult 4 zile lucrătoare de la expirarea termenului de plată. Prin urmare, nu este necesară o hotărâre judecătorească pentru ca furnizorul să întrerupă furnizarea serviciilor unui consumator rău-platnic – procedura se bazează pe contractul de furnizare și reglementările ANRE. Totuși, furnizorii trebuie să respecte condițiile legale de notificare și nu pot deconecta în alte cazuri decât cele permise de regulament.
• Intervenția proprietarului pentru deconectare este limitată legal. Proprietarul nu are dreptul să ia măsuri de „forță” împotriva chiriașului, cum ar fi să îi taie el curentul electric, gazul sau apa ca mijloc de coerciție. Astfel de acțiuni ar fi considerate ilegale (ar reprezenta o încălcare a contractului și a legii, echivalând cu evacuare forțată fără hotărâre). În plus, Legea nr. 75/2015 interzice debranșarea locuinței de la acele servicii comunale care constituie „exigențe minimale pentru locuințe”. Prin exigențe minimale se înțeleg utilitățile de bază necesare unui trai decent: alimentarea cu apă potabilă, canalizarea (evacuarea apelor uzate și deșeurilor menajere), încălzirea (menținerea temperaturii ambientale normale), energia electrică ș.a.. Practic, legea zice că nu poți debranșa locuința de la aceste utilități esențiale, nici măcar la cererea proprietarului sau a chiriașului. De exemplu, un chiriaș nu poate decide să-și deconecteze apartamentul de la încălzirea centralizată pe timp de iarnă (nici proprietarul nu poate, dacă chiriașul locuiește acolo), deoarece căldura este considerată necesară; similar, nu poți lăsa un apartament fără apă curentă sau canalizare în mod voluntar.

În concluzie, dacă chiriașul nu plătește, proprietarul trebuie să treacă prin proceduri legale: întâi notificare, apoi acțiune în instanță pentru recuperarea datoriilor și evacuare. Între timp, utilitățile pot fi sistate de furnizori conform regulilor lor (dar nu pot fi sistate complet serviciile vitale pe termen lung fără soluționare), însă proprietarul însuși nu poate recurge la deconectări sau evacuare fără instanță.

Rezilierea contractului și procedura de evacuare a chiriașului

Rezilierea contractului de închiriere înainte de termen poate avea loc fie prin acordul părților, fie din inițiativa uneia dintre părți, în condițiile legii. Chiriașul are dreptul să rezilieze contractul din proprie inițiativă oricând, dar de regulă cu un preaviz minim de 60 de zile (dacă nu s-a stipulat altfel). Proprietarul, însă, poate cere rezilierea anticipată doar pentru motive temeinice prevăzute de lege sau contract. Am menționat deja câteva motive legitime: neplata chiriei pe o perioadă semnificativă (ex. 3 luni), deteriorarea gravă a locuinței de către chiriaș, încălcarea clauzelor contractuale, comportament care face imposibilă conviețuirea sau folosirea normală a locuinței de către alții etc.. Un alt motiv prevăzut este dacă chiriașul nu achită cheltuielile comune (dacă prin contract acestea îi reveneau) pe cel puțin 3 luni.

Pentru locuințele închiriate din fondul locativ privat între persoane fizice, cel mai frecvent temei de reziliere/evacuare este neplata chiriei. În practică, după cum am descris, proprietarul îi va da chiriașului șansa să plătească restanțele, apoi va notifica rezilierea. Conform legii, dacă cealaltă parte nu răspunde sau nu remediază în termenul de preaviz, contractul se consideră reziliat tacit. Însă, simpla reziliere a contractului nu înseamnă că chiriașul va pleca imediat; dacă acesta refuză să elibereze locuința, este necesară intervenția instanței de judecată pentru evacuare.

Evacuarea chiriașului din apartament sau casă (adică scoaterea forțată a acestuia) se poate face doar în baza unei hotărâri judecătorești. Legea este foarte clară: evacuarea chiriașului se realizează numai pe cale judiciară, cu respectarea procedurilor civile. Mai exact, art. 44 din Legea 75/2015 prevede că dacă la încetarea sau rezilierea contractului chiriașul refuză să elibereze locuința de bunăvoie, locatorul trebuie să ceară evacuarea forțată a locatarului pe baza unei hotărâri a instanței, conform Codului de procedură civilă. De asemenea, art. 47 al legii stipulează că evacuarea fără asigurarea altei locuințe (situația tipică pentru chiria între persoane fizice) se face doar în baza unei hotărâri judecătorești definitive. Așadar, **proprietarul nu are dreptul să-și facă singur dreptate: nu poate schimba yală, nu poate scoate lucrurile chiriașului afară, nu poate trimite bodyguarzi etc., fără să fi obținut întâi o decizie a instanței care să dispună evacuarea.

Procedura de evacuare prin instanță implică parcurgerea următorilor pași, în linii mari:

1. Acțiunea în justiție: Proprietarul (locatorul) depune la judecătorie o cerere de chemare în judecată împotriva chiriașului, solicitând atât rezilierea contractului, dacă nu a încetat deja, cât și evacuarea chiriașului din imobil. Poate cere simultan și plata chiriei restante și a facturilor neplătite (accesorii), plus eventuale daune sau penalități. În cerere trebuie dovedit dreptul de proprietate al reclamantului, existența contractului de chirie și încălcarea acestuia (de exemplu, cu chitanțe care arată neplata chiriei, notificări trimise etc.).
2. Judecarea cauzei: Dosarul se judecă de regula în procedură civilă de drept comun. În Codul de Procedură Civilă există și o procedură specială de evacuare în cazul ocupării fără drept a unui imobil (de regulă folosită dacă cineva stă fără contract). Dar când există un contract de locațiune, de obicei se urmează calea ordinară (potrivit unei practici judiciare, nu se folosește procedura specială pentru că acolo nu se poate combina cu cererea de plată restanțe). Chiriașul va fi citat și are dreptul să se apere, eventual să plătească până la urmă datoriile (deși plata târzie nu îi garantează neevacuarea, dar instanța poate ține cont).
3. Hotărârea judecătorească: Dacă instanța constată că cererea proprietarului este întemeiată (de exemplu, chiriașul chiar nu a plătit și contractul e reziliat), va pronunța o hotărâre de evacuare. Aceasta, conform legii, este de regulă executorie. În practică, hotărârea de evacuare poate fi atacată cu apel, însă apelul nu suspendă executarea (evacuarea este provizoriu executorie, pentru a nu tergiversa încă ocuparea abuzivă a imobilului). Odată ce hotărârea rămâne definitivă (irevocabilă), chiriașul este obligat să elibereze locuința. Chiriașul este dator și cu chiria pentru toată perioada cât a ocupat locuința, până la plecarea efectivă, conform contractului sau deciziei instanței.
4. Executarea silită: Dacă, în ciuda hotărârii, chiriașul nu părăsește voluntar locuința în termenul acordat (instanța poate da un termen de grație scurt uneori), proprietarul, cu hotărârea definitivă în mână, va apela la un executor judecătoresc. Executorul va soma chiriașul și apoi va proceda la evacuare efectivă, cu forța publică dacă este necesar. Conform legii, evacuarea se realizează pe cheltuiala chiriașului (cheltuieli de judecată și de executare). Practic, executorul, asistat eventual de poliție, poate deschide ușa, scoate bunurile chiriașului, schimba încuietorile și preda imobilul proprietarului, consemnând totul într-un proces-verbal. Toate aceste costuri suplimentare vor fi puse în sarcina chiriașului evacuat.

Pe parcursul procesului, chiriașul ar putea să părăsească de bunăvoie imobilul. Dacă o face înainte de pronunțarea hotărârii, proprietarul poate renunța la judecată sau poate continua doar pentru pretențiile bănești restante. Dacă chiriașul pleacă după ce există deja o hotărâre executorie, evacuarea devine practic voluntară, dar chiriașul tot va trebui să achite ce datorează (chirie până la data plecării, utilități, cheltuieli de judecată etc.).

Rezumat: Relația juridică între proprietar și chiriaș este una contractuală, guvernată de principiul pacta sunt servanda – părțile trebuie să-și respecte obligațiile. În caz de conflict grav, cum e neplata chiriei, proprietarul poate rupe acest acord, însă nu poate interveni în forță pe cont propriu. El trebuie să parcurgă procedura legală de reziliere și apoi, la nevoie, să ceară instanței evacuarea chiriașului. Evacuarea chiriașului fără hotărâre judecătorească este interzisă și poate atrage răspunderea proprietarului. De asemenea, debranșarea utilităților esențiale ca mijloc de presiune este ilegală. Doar instanța poate autoriza, prin hotărârea sa, recuperarea forțată a posesiei locuinței de către proprietar.

Deconectarea serviciilor comunale (utilităților) în cazul neplății

Așa cum am menționat, utilitățile (serviciile comunale și necomunale) precum energia electrică, apa, gazele, căldura, salubrizarea etc., de obicei sunt plătite de chiriaș conform contractului de închiriere. Dar ce se întâmplă dacă aceste facturi nu sunt achitate?

Procedura legală de deconectare ține de relația contractului de furnizare dintre consumator și furnizor (apă, energie, gaze ș.a.). În Republica Moldova, legislația permite furnizorilor să întrerupă furnizarea serviciilor pentru neplată fără a fi necesară o decizie judecătorească, cu condiția respectării procedurilor de notificare și a termenelor impuse prin regulamentele aprobate de ANRE sau Guvern. De exemplu, pentru curent electric: dacă un abonat nu își plătește factura în termen de 10 zile de la scadență, furnizorul are dreptul să inițieze deconectarea, notificându-l și efectuând întreruperea în câteva zile lucrătoare după avertisment. La fel pentru gaze naturale sau alte utilități, există prevederi similare. Deci furnizorul nu are nevoie să dea în judecată consumatorul ca să-i oprească furnizarea – poate acționa administrativ, apoi își va recupera datoria eventual tot pe cale judiciară (prin acțiune de plată sau executare silită a restanțelor).

Limitări legale la deconectare: Totuși, legea locuințelor nr. 75/2015 introduce o protecție socială: interzice debranșarea locuințelor de la acele servicii considerate minime indispensabile (exigențe minimale). Aceste servicii includ, conform normelor, alimentarea cu apă potabilă, canalizarea (apa menajeră), încălzirea și evacuarea deșeurilor menajere, menținerea temperaturii adecvate, și probabil și electricitatea (care nu este enumerată explicit acolo, dar prin analogie este esențială). În practică, asta înseamnă că nu poți lăsa o locuință complet fără aceste utilități pe termen lung. De exemplu, chiar dacă cineva nu plătește căldura centralizată, debranșarea poate fi limitată sau interzisă în sezonul rece, deoarece ar lăsa locuința într-o stare nelocuibilă și ar afecta și apartamentele vecine. La fel, apa și canalizarea sunt servicii de bază – nu se va tăia definitiv accesul la apă pentru neplată, fără ca mai întâi să se caute altă soluție (reeșalonare datorii, acționare în judecată). Legea interzice debranșarea totală a unui bloc locativ din cauza restanțelor unor locatari, iar prin extindere de principiu, protejează și locuințele individuale de la debranșare de la utilitățile vitale fără o justificare solidă.

Exemplu practic: Dacă chiriașul nu achită curentul sau internetul (care nu sunt neapărat „vitale”), furnizorul îi va tăia destul de repede conexiunea, legal, după notificări. În schimb, dacă nu plătește căldura la bloc, este mai complicat: la încălzirea centralizată, deconectarea unui singur apartament nu e fezabilă tehnic în mod individual (sistemul e comun), iar debranșarea întregii clădiri nu se poate din cauza celorlalți vecini la zi cu plata. Se va acumula datorie și se vor aplica penalități, iar restanțierul va fi acționat în judecată de furnizor sau de asociație, dar căldura va continua să vină (cel puțin în perioadele critice). Similar, la apă: se poate instala un reductor sau limita debitul, dar nu se va sista complet alimentarea în mod arbitrar.

Necesitatea hotărârii judecătorești pentru deconectare: În general, NU este necesară o hotărâre judecătorească pentru deconectarea utilităților – furnizorii acționează conform contractelor de furnizare și regulilor administrative. Așadar, dacă întrebarea este „trebuie sau nu decizie de judecată ca să se deconecteze chiriașului utilitățile pentru neplată?”, răspunsul legal este că nu trebuie – furnizorul are acest drept fără instanță. Însă proprietarul (locatorul) nu poate decide el însuși deconectarea – nu e o acțiune aflată la dispoziția sa directă legală. Proprietarul poate, cel mult, să notifice furnizorul că are un chiriaș restant și să ceară respectarea contractului (dacă contractul e pe numele proprietarului, el va fi oricum cel notificat ca plătitor și poate solicita sistarea serviciului). Dar, repetăm, proprietarul nu poate tăia personal alimentarea – acest lucru ar fi considerat o intrare abuzivă în dreptul chiriașului.

În concluzie, evacuarea chiriașului necesită în mod obligatoriu o hotărâre judecătorească, iar deconectarea utilităților nu necesită hotărâre, fiind un act tehnico-contractual al furnizorului – însă legea protejează chiriașii (și locuințele) de deconectări care i-ar lăsa fără servicii esențiale. Cel mai sigur și corect, proprietarul trebuie să se adreseze instanței atât pentru evacuare, cât și pentru a obține de la chiriaș plata restanțelor la chirie și utilități. Astfel, relația dintre proprietar și chiriaș, în cazul în care chiriașul devine rău-platnic, devine și o relație procesuală, rezolvată de către judecător și apoi de executorul judecătoresc.

Concluzii și eventuale modificări legislative recente

Relația juridică proprietar–chiriaș este reglementată de un cadru legal destul de cuprinzător, care protejează drepturile ambelor părți și stabilește clar procedurile de urmat. Pe scurt, proprietarul pune la dispoziție locuința și are obligația să o mențină într-o stare bună, iar chiriașul se bucură de folosință și achită contravaloarea chiriei și a utilităților. În caz de abateri, părțile pot rezilia contractul, dar evacuarea forțată nu poate avea loc decât prin instanță.

Legislația Republicii Moldova a cunoscut o modernizare în ultimii ani: Codul Civil a fost revizuit substanțial în 2019 (inclusiv partea de contracte, pentru a alinia definițiile și procedurile la standarde europene), iar Legea locuințelor nr. 75/2015 a abrogat vechiul Cod al spațiului locativ din perioada sovietică, venind cu concepte mai noi de protecție a chiriașilor din fondul locativ public și privat. Până în prezent (2026), nu au fost raportate modificări majore la Legea 75/2015 care să schimbe fundamental regulile chiriei între persoane fizice. Totuși, în 2022 s-au discutat în Parlament unele măsuri suplimentare de protecție a chiriașilor vulnerabili și facilități fiscale pentru declararea contractelor de chirie – este util să verificați eventualele actualizări la Codul fiscal sau la Legea locuințelor dacă doriți cele mai recente informații.

Pe zona de utilități, legislația a fost ajustată în 2020-2021 în contextul crizei energetice, dar aceste modificări privesc mai mult plafonarea prețurilor și compensarea consumatorilor casnici, nu neapărat procedura de deconectare. Regula de bază rămâne că furnizorii pot deconecta pentru neplată, dar cu respectarea termenelor de înștiințare și a interdicțiilor de a tăia serviciile esențiale în mod abuziv.

Recomandare finală: Atât proprietarii cât și chiriașii ar trebui să încheie contracte de locațiune clare și complete, să le înregistreze fiscal, și să comunice deschis pentru rezolvarea problemelor. Proprietarii nu ar trebui să recurgă niciodată la „justiție proprie” (schimbat yală, tăiat utilități), deoarece se expun la litigii și chiar răspundere. Iar chiriașii trebuie să își cunoască drepturile, dar și obligațiile: dacă întâmpină dificultăți la plată, să încerce o negociere sau o plecare amiabilă, deoarece altfel legea îi oferă proprietarului instrumentele să-i constrângă (judiciar) la plata datoriilor și evacuare. Un contract respectat de ambele părți va asigura o relație chiriaș-proprietar armonioasă, în beneficiul ambilor.

Surse:

• Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe, Monitorul Oficial nr. 131-138 din 29.05.2015 (extras).
• Codul Civil al Republicii Moldova (Cartea III – Despre obligații, Contractul de locațiune, 2019).
• Articol informativ „Chiria: Ce trebuie să știe persoanele care dau sau iau în locațiune un bun imobil” – Ziarul de Gardă.
• Sesiune Q&A juridică pe platforma yAvo.md – „Evacuarea chiriașilor pentru neachitarea chiriei” (caz practic, 2021).
• Articol ZdG „Deconectarea de la serviciile comunale: drepturile și obligațiile furnizorilor și ale consumatorilor” – Infoteca Drepturilor.
• Legea locuinței nr. 114/1996 (România) – prevederi similare de protecție a chiriașilor (evacuare doar cu hotărâre, obligațiile părților), folosite ca reper comparativ.