Impozitul la vânzarea imobilelor în Republica Moldova ar putea fi dublat din 2027. Ce trebuie să știe proprietarii
Republica Moldova pregătește o modificare importantă a regulilor fiscale aplicabile persoanelor care vând apartamente, case, terenuri și alte active de capital. Una dintre propunerile politicii fiscale pentru anul 2027 prevede majorarea impozitării creșterii de capital. În cazul anumitor tranzacții, sarcina fiscală efectivă ar putea crește de la aproximativ 6% la 12% din câștigul impozabil.
Este important însă de precizat de la început că nu vorbim despre un impozit de 12% aplicat automat asupra întregului preț cu care este vândut apartamentul. Impozitarea creșterii de capital funcționează diferit.
De asemenea, la data publicării acestui articol, modificările pentru anul 2027 se află încă în procesul legislativ și de consultare. Prin urmare, înaintea unei tranzacții trebuie verificată forma definitivă a Codului fiscal aplicabilă la data vânzării.
Cum se impozitează în prezent vânzarea unui imobil?
Conform regulilor fiscale în vigoare, proprietatea privată nefolosită în activitatea de întreprinzător și terenurile constituie, în principiu, active de capital.
Atunci când un asemenea activ este vândut, trebuie determinată creșterea de capital.
În forma simplificată:
Creșterea de capital = suma obținută din vânzare – baza valorică fiscală a bunului.
Cu alte cuvinte, statul nu impozitează pur și simplu banii încasați de proprietar, ci urmărește câștigul rezultat din tranzacție.
În prezent, art. 40 alin. (7) din Codul fiscal stabilește că suma creșterii de capital luată în calcul în perioada fiscală reprezintă 50% din excedentul creșterilor de capital recunoscute peste pierderile de capital.
Serviciul Fiscal de Stat confirmă aplicarea acestei reguli.
Pentru o persoană fizică supusă cotei de 12%, aceasta conduce, într-o situație simplificată, la o sarcină fiscală efectivă de aproximativ 6% din creșterea de capital, nu de 6% din valoarea totală a imobilului.
Un exemplu simplu
Să presupunem că o persoană a cumpărat un apartament cu:
1.500.000 lei
și ulterior îl vinde cu:
2.000.000 lei.
Diferența este:
500.000 lei.
În sistemul actual, dacă sunt îndeplinite condițiile pentru aplicarea regulii de 50%, suma luată în calcul fiscal ar fi:
500.000 × 50% = 250.000 lei.
La o cotă de 12%:
250.000 × 12% = 30.000 lei impozit.
Raportat la câștigul de 500.000 lei, impozitul reprezintă efectiv aproximativ 6%.
Acesta este motivul pentru care în prezent se vorbește despre o impozitare efectivă de aproximativ 6% a creșterii de capital.
Ce vrea să schimbe Guvernul pentru 2027?
Politica fiscală pentru anul 2027 propune modificarea substanțială a acestui mecanism.
Guvernul a anunțat oficial în august 2026 că:
„Cota impozitului pe venitul rezultat din creșterea de capital va fi majorată de la 6% la 12%.”
Aceasta este schimbarea care îi poate afecta direct pe proprietarii care cumpără și ulterior vând imobile cu profit.
Practic, dacă mecanismul va fi adoptat în această formă, avantajul actual prin care numai 50% din creșterea de capital intră în baza impozabilă va fi eliminat sau modificat astfel încât sarcina fiscală asupra câștigului să se dubleze.
În exemplul nostru, dacă întregul câștig de 500.000 lei ar deveni supus unei cote efective de 12%, impozitul ar fi:
500.000 × 12% = 60.000 lei.
În loc de aproximativ 30.000 lei, proprietarul ar achita aproximativ 60.000 lei.
De aici provine afirmația că impozitul „se dublează”.
Nu confundați prețul imobilului cu profitul
Această distincție este foarte importantă.
Dacă un apartament este vândut cu 2.000.000 lei, aceasta nu înseamnă că proprietarul va trebui să achite 240.000 lei, adică 12% din cei 2 milioane.
Trebuie determinată mai întâi baza valorică a imobilului și, în funcție de aceasta, creșterea de capital.
Problemele apar tocmai aici.
Proprietarul trebuie să poată demonstra cât l-a costat bunul și, după caz, ce cheltuieli recunoscute fiscal au fost suportate pentru acesta.
Reparațiile și investițiile în apartament pot deveni foarte importante
Să presupunem că un apartament a fost cumpărat cu 1.500.000 lei.
Ulterior proprietarul a investit legal și documentat încă 300.000 lei în lucrări care, potrivit legislației fiscale aplicabile, pot fi incluse în baza valorică.
Dacă apartamentul este vândut cu 2.000.000 lei, calcularea câștigului pornind pur și simplu de la diferența dintre 2.000.000 și 1.500.000 lei ar putea să nu reflecte baza fiscală corectă.
Din acest motiv, documentele devin esențiale:
contractul prin care a fost dobândit imobilul, documentele privind prețul achitat, facturile fiscale, contractele cu antreprenorii, documentele bancare și alte dovezi ale investițiilor trebuie păstrate.
Cu cât impozitul pe creșterea de capital devine mai mare, cu atât stabilirea corectă a bazei valorice devine mai importantă.
Ce se întâmplă cu locuința de bază?
Aici situația este diferită.
Proiectul politicii fiscale pentru 2027 menține un tratament preferențial pentru locuința de bază.
Ministerul Finanțelor a explicat că venitul rezultat din vânzarea locuinței de bază urmează să beneficieze în continuare de un regim fiscal favorabil, fiind vizată impozitarea câștigului care depășește un anumit prag. În materialele oficiale de consultare a fost indicat pragul de 1 milion de lei.
Ministerul oferă următorul tip de exemplu: dacă locuința de bază este cumpărată cu 100.000 EUR și vândută ulterior cu 175.000 EUR, câștigul este de 75.000 EUR. În exemplul prezentat de Minister, numai partea corespunzătoare depășirii plafonului este impozitată.
Prin urmare, înainte de vânzare trebuie verificat dacă imobilul întrunește condițiile legale pentru calificarea drept locuință de bază.
Această calificare poate însemna o diferență fiscală foarte mare.
Ce se întâmplă cu apartamentele cumpărate pentru investiție?
Aici impactul reformei poate fi mult mai serios.
O persoană poate cumpăra un apartament cu scopul de a-l revinde după câțiva ani.
Dacă apartamentul nu beneficiază de regimul locuinței de bază, majorarea impozitării creșterii de capital afectează direct rentabilitatea investiției.
Să presupunem:
Preț cumpărare: 100.000 EUR
Preț vânzare: 150.000 EUR
Creștere de capital simplificată: 50.000 EUR
La o sarcină efectivă de aproximativ 6%:
3.000 EUR
La o sarcină efectivă de 12%:
6.000 EUR
Diferența este de 3.000 EUR pentru aceeași tranzacție.
În cazul proprietăților care s-au apreciat puternic în ultimii ani, diferența poate deveni mult mai mare.
Ce efect poate avea asupra pieței imobiliare?
Majorarea fiscalității nu înseamnă neapărat că statul va încasa mecanic de două ori mai mulți bani.
Comportamentul proprietarilor se poate schimba.
Unii proprietari pot decide să nu mai vândă.
Alții pot încerca să transfere o parte din costul fiscal asupra cumpărătorului prin majorarea prețului.
Investitorii pot reconsidera rentabilitatea cumpărării apartamentelor în scopul revânzării.
Iar o parte dintre proprietari pot deveni mult mai interesați de documentarea tuturor investițiilor efectuate în imobil.
Din perspectivă economică, o majorare a taxării tranzacțiilor poate reduce mobilitatea capitalului și numărul tranzacțiilor dacă diferența fiscală devine suficient de importantă pentru participanții la piață.
Efectul real însă va putea fi evaluat numai după adoptarea formei definitive a legii și după observarea comportamentului pieței.
Ce trebuie să facă persoana care intenționează să vândă un imobil?
Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare este recomandabil să fie stabilite cel puțin următoarele:
1. Cum a fost dobândit imobilul?
Cumpărare, moștenire, donație, privatizare, schimb sau altă modalitate de dobândire pot ridica probleme diferite privind baza valorică.
2. Care este baza valorică fiscală?
Nu trebuie presupus automat că aceasta este valoarea cadastrală sau prețul actual de piață.
3. Există documente privind investițiile făcute în proprietate?
Facturile și documentele de plată pot avea o importanță fiscală considerabilă.
4. Este imobilul locuință de bază în sensul Codului fiscal?
Nu este suficient faptul că proprietarul numește apartamentul „casa mea”. Trebuie întrunite condițiile stabilite de lege.
5. În ce an va avea loc vânzarea?
Această întrebare poate deveni deosebit de importantă pentru tranzacțiile aflate la limita dintre 2026 și 2027, dacă modificările vor fi adoptate și vor intra în vigoare de la noua perioadă fiscală.
Atenție la informațiile despre „impozitul de 12% din apartament”
Formularea potrivit căreia statul va lua „12% din apartamentul vândut” este juridic incorectă.
Obiectul analizei este, în principiu, creșterea de capital, nu simpla valoare totală a contractului.
Diferența este enormă.
Un apartament cumpărat cu 1.900.000 lei și vândut cu 2.000.000 lei nu produce același rezultat fiscal ca un apartament dobândit cu 500.000 lei și vândut cu 2.000.000 lei, chiar dacă prețul final de vânzare este identic.
De aceea fiecare tranzacție trebuie analizată individual.
Este deja obligatoriu noul impozit?
Nu trebuie tratat încă drept o regulă definitivă aplicabilă tuturor vânzărilor.
La 30 august 2026, Ministerul Finanțelor continuă consultările privind politica fiscală pentru anul 2027. La 28 august Ministerul a comunicat că propunerile mediului de afaceri continuă să fie analizate în procesul de definitivare a politicii fiscale.
Prin urmare, trebuie făcută diferența între:
legislația fiscală aflată în vigoare și modificările propuse pentru 2027.
Numai textul final adoptat și publicat va permite stabilirea exactă a regimului aplicabil începând cu anul 2027.
Concluzie
Majorarea impozitării creșterii de capital de la aproximativ 6% la 12% poate deveni una dintre cele mai importante schimbări fiscale pentru piața imobiliară din Republica Moldova în 2027.
Ea îi poate afecta în special pe proprietarii care dețin mai multe imobile, investitorii care cumpără apartamente pentru revânzare și persoanele care vând proprietăți care nu beneficiază de regimul fiscal al locuinței de bază.
Pentru proprietar, problema nu trebuie redusă la întrebarea „Cu cât vând apartamentul?”
Întrebările juridice și fiscale corecte sunt:
Care este baza valorică a imobilului? Care este creșterea de capital? Ce cheltuieli pot fi recunoscute? Este imobilul locuință de bază? Și ce legislație fiscală este aplicabilă la data tranzacției?
Răspunsurile la aceste întrebări pot însemna o diferență de zeci sau chiar sute de mii de lei în cazul unei tranzacții imobiliare importante.
Notă: articolul reflectă legislația și proiectele de politică fiscală disponibile la 30 august 2026. Deoarece politica fiscală pentru 2027 se află în proces de definitivare, regimul trebuie verificat din nou după adoptarea și publicarea modificărilor legislative.