Regimul juridic al închirierii locuințelor (case de locuit și apartamente) se sprijină pe trei piloni principali: (i) normele de drept civil despre contractul de locațiune (în special pentru bunuri imobile și pentru locațiunea locuinței), (ii) normele speciale din Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe (capitolul despre folosirea locuințelor în baza contractului de locațiune, plata chiriei/utilităților și evacuare) și (iii) normele procedurale și de executare privind obținerea și punerea în executare a evacuării (Codul de procedură civilă + Codul de executare).
Încheierea contractului de locațiune pentru o locuință este, în esență, un contract de locațiune a unui bun imobil: forma scrisă este obligatorie. Legea locuințelor listează un set de clauze minimale (inclusiv chiria, regulile de modificare, modul de plată, durata, persoane coabitante, condiții de reziliere și avans/garanție), plus anexele tipice (extras din Registrul bunurilor imobile și act privind starea tehnică la predare).
Încetarea raportului locativ se poate face prin acord, prin expirarea termenului sau unilateral pentru încălcări (neplată, subînchiriere neautorizată etc.), cu preavize care, în regimul civil general pentru locațiunea unui imobil pe durată nedeterminată, sunt de 3 luni (cu excepții pentru pericol la sănătate), iar Legea locuințelor prevede expres un preaviz de 3 luni la inițiativa locatorului și o listă de cazuri în care rezilierea se poate cere fără acest preaviz (de ex. neplată 3 luni consecutive; daune; comportament imposibil de conviețuire; restanțe la cheltuieli comune 3 luni dacă sunt puse contractual în sarcina locatarului).
Evacuarea forțată este, ca regulă, judiciară (hotărâre) și se realizează prin executor judecătoresc în faza de executare. Legea locuințelor spune explicit că, dacă locatarul refuză să elibereze locuința, locatorul cere evacuarea forțată în baza hotărârii judecătorești, iar Codul de executare detaliază mecanismul evacuării silite (inclusiv pătrundere forțată în prezența martorilor și, la necesitate, cu participarea poliției/autoritatea locală).
În privința utilităților și a „auto-ajutorului” (tăiere curent/gaz/apă; scoaterea bunurilor; schimbarea yalelelor), cadrul normativ indică limite clare: există interdicții/limitări privind debranșarea de la serviciile care constituie exigențe minimale, iar debranșarea neautorizată de la servicii comunale/necomunale care constituie exigențe minimale este sancționată contravențional; suplimentar, acțiunile „arbitrare” pot atrage răspundere pentru samavolnicie (contravențional și, în cazuri grave, penal), iar pătrunderea fără consimțământ poate întruni elementele violării de domiciliu.
Surse primare și arhitectura cadrului normativ
Sursele primare care structurează materia (în ordinea uzuală în practică) sunt:
Codul civil (locațiunea bunurilor imobile și locațiunea locuinței). Definește cadrul contractual (forma, obligații, reparații, reducerea chiriei pentru vicii, rezoluțiune, preaviz la durată nedeterminată, neplata chiriei etc.). Exemple de norme-cheie: forma scrisă pentru locațiunea bunului imobil; termen maxim 99 ani; obligația locatorului de a preda și menține bunul; reducerea chiriei în caz de viciu și nulitatea derogărilor în defavoarea locatarului când e vorba de locuință; posibilitatea rezoluțiunii de către locator pentru neplata chiriei (3 luni) sau sublocațiune fără consimțământ; preaviz de 3 luni la locațiunea unui imobil pe durată nedeterminată.
Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe. Conține reguli speciale despre: obiectul contractului de locațiune (locuință izolată), conținutul minim al contractului, anexele, plata chiriei și a serviciilor, reziliere și evacuare, precum și reguli despre plata serviciilor comunale/necomunale și debranșare.
Codul de procedură civilă. Este relevant procedural atât pentru acțiunea în evacuare (proces), cât și pentru recuperarea rapidă a creanțelor bănești necontestate prin procedura de ordonanță judecătorească (emisă fără citarea părților, în termen de 5 zile; debitorul poate formula obiecții în 10 zile).
Codul de executare. Reglementează executarea silită a evacuării: notificare/organizare, pătrundere forțată în prezența martorilor și cu participare instituțională dacă e necesar, proces-verbal, cheltuieli. Include și o limitare sezonieră pentru evacuarea silită din unicul domiciliu (15 octombrie–15 aprilie) cu excepții, precum și o precizare că interdicția nu se aplică în anumite situații, inclusiv când evacuarea rezultă din relații de locațiune.
Acte normative sectoriale pentru utilități. Pentru energia electrică, regulile ANRE prevăd că furnizarea se face în baza contractului cu furnizorul și descriu procedura de deconectare (inclusiv aviz și termene). Pentru servicii locative/comunale (în special încălzire/apă), Hotărârea Guvernului nr. 191/2002 aprobă regulamentul privind prestarea/achitarea serviciilor și condițiile de deconectare/reconectare la încălzire și apă (cu modificări inclusiv în 2023).
Răspundere contravențională și penală ca limite ale „self-help”. Codul contravențional sancționează samavolnicia și include expres o sancțiune pentru debranșarea neautorizată de la servicii comunale/necomunale care constituie exigențe minimale pentru locuințe. Codul penal incriminează (în forme și condiții specifice) violarea de domiciliu și samavolnicia (în varianta cu daune în proporții mari și/sau agravante).
Monitorul Oficial și site-uri oficiale. Publicarea actelor și a unor decizii ale instanțelor constituționale are loc în Monitorul Oficial (ex.: publicarea deciziei de inadmisibilitate privind excepția de neconstituționalitate a art. 51 alin. (4) din Legea nr. 75/2015, menționată într-o ediție a Monitorului).
Încheierea contractului de locațiune a locuinței
Forma. Pentru o locuință (bun imobil), contractul de locațiune trebuie întocmit în scris. Legea locuințelor trimite la Codul civil pentru forma și termenul contractului de locațiune.
Obiectul și verificarea caracteristicilor locuinței. Legea locuințelor tratează ca obiect al contractului o „locuință izolată” și exclude, ca regulă, o parte de cameră sau camere adiacente cu intrare comună (cu excepția căminelor). În dreptul civil, locatorul trebuie să predea bunul în stare corespunzătoare destinației și să îl mențină în această stare; bunul trebuie să fie liber de vicii materiale și juridice.
Durata. Termenul maxim al locațiunii este de 99 de ani. Pentru durată nedeterminată, regulile de preaviz și rezoluțiune devin centrale (detaliate mai jos).
Clauze obligatorii/minimale (Legea locuințelor). Contractul trebuie să includă cel puțin: identificarea părților, adresa locuinței, suprafața și condiții minime igieno-sanitare, chiria lunară și regulile de modificare, suma plătită în avans sau (dacă se prevede) suma garanției, data intrării în vigoare și durata, persoanele care vor locui cu titularul, condițiile de reziliere și eliberare, plus alte clauze convenite.
Anexe recomandate/cerute de lege. Legea locuințelor cere anexarea: (i) extrasului din Registrul bunurilor imobile care confirmă dreptul de proprietate al locatorului și (ii) actului privind starea tehnică la predare și instrucțiuni tehnice de folosire (condiții de exploatare/întreținere/verificare periodică).
Înregistrare. Legea locuințelor prevede înregistrarea contractului: (i) în modul stabilit prin Legea cadastrului bunurilor imobile și (ii) pentru locațiunea locuințelor proprietate privată, înregistrarea la Serviciul Fiscal de Stat. În dreptul civil, opozabilitatea față de terți (în cazul transmiterii bunului către un dobânditor) este tratată prin mecanismul notării/înregistrării și prin regula celor 3 ani pentru imobile, în funcție de situație.
Sublocațiune și cesiune. Codul civil tratează distinct „sublocațiunea sau cesiunea locațiunii” și oferă locatorului remedii inclusiv împotriva sublocatarului în anumite situații. Pentru locuințe, un indicator practic al regimului de consimțământ este că locatorul poate cere rezoluțiunea dacă locatarul a dat bunul în sublocațiune fără consimțământul locatorului (dacă contractul nu prevede altfel). Legea locuințelor are și un articol dedicat sublocațiunii locuinței, ceea ce recomandă tratarea expresă a subînchirierii în contract.
Garanția/depozitul de garanție (structurare juridică minimă). Legea locuințelor cere ca avansul în contul chiriei sau, dacă se prevede, suma garanției să fie stipulată (nu doar „înțelegere verbală”). În practică, pentru a evita litigii, garanția ar trebui definită clar ca destinație (acoperirea datoriilor/daunelor), condiții de compensare și termen de restituire (vezi clauzele recomandate). (În actele citate aici, această „mecanică” este în principal contractuală, cu ancora legală că suma garanției trebuie menționată explicit.)
Drepturi și obligații ale locatorului și locatarului
Folosința și calitatea locuinței. Locatorul are obligația de predare și menținere a bunului în starea corespunzătoare destinației convenite, iar bunul trebuie să fie liber de vicii materiale/juridice. Dacă există vicii care diminuează folosința, locatarul are dreptul la reducerea proporțională a chiriei; iar în cazul închirierii unei locuințe, derogările contractuale în defavoarea locatarului privind acest drept sunt nule.
Reparații și remedii ale locatarului. Locatorul este obligat să efectueze reparația capitală a bunului închiriat, dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Dacă viciul există la încheiere sau apare ulterior din culpa locatorului ori locatorul întârzie să remedieze bunul, locatarul poate cere despăgubiri și, în caz de întârziere, poate remedia el însuși viciul și cere restituirea cheltuielilor utile.
Plata chiriei și a utilităților. Legea locuințelor prevede expres că, pe lângă chirie, locatarul este obligat să plătească pentru apă/canalizare, încălzire, energie electrică, gaze, evacuarea deșeurilor, ascensor și alte servicii prestate de locator sau de furnizorul de servicii. Pentru plățile efectuate direct locatorului (persoană fizică neantreprenor), acesta trebuie să elibereze un înscris de confirmare a achitării.
Acces, intimitate, verificări. Locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări și, în cazul imobilului, să îl prezinte eventualilor cumpărători/locatari, dar trebuie să-și exercite aceste drepturi în mod rezonabil. Practic, asta susține clauze de notice și intervale orare pentru vizite/lucrări.
Daune și răspundere. Locatarul răspunde pentru prejudiciile suferite de locator prin pierderi la bunul închiriat dacă nu dovedește lipsa vinovăției sale (sau a persoanelor pentru care răspunde). Legea locuințelor indică faptul că prejudiciul cauzat de folosirea neconformă sau încălcarea contractului poate servi drept temei pentru reziliere.
Încetarea contractului și evacuarea
Temeiuri și preavize: comparație normativă
Regimul practic se citește cel mai bine în paralel (drept civil general vs. lege specială a locuințelor):
Preaviz la durată nedeterminată (drept civil general). Fiecare parte poate rezilia contractul încheiat pe durată nedeterminată; pentru un imobil, preavizul este de 3 luni, iar în cazul închirierii unei locuințe, dacă starea ei pune în pericol sănătatea locatarului, acesta poate rezilia fără preaviz.
Reziliere la inițiativa locatorului (Legea locuințelor). Locatorul reziliază cu preaviz de 3 luni; iar legea enumeră condiții speciale în care rezilierea poate fi cerută fără preaviz (ex.: folosire în alte scopuri; neplata chiriei 3 luni consecutive sau plata a mai puțin de jumătate; daune; comportament care face imposibilă conviețuirea; restanțe la cheltuieli comune 3 luni dacă puse în sarcina locatarului; refuzul de a permite reabilitare/lucrări la utilități comune).
Rezoluțiune pentru neplată în dreptul civil. Locatorul poate cere rezoluțiunea dacă locatarul nu plătește chiria pe durata a 3 luni după scadență (dacă contractul nu prevede altfel).
Tabelul de mai jos sintetizează temeiurile tipice și conduita recomandată (notificare, probatoriu), pe baza Codului civil și a Legii locuințelor.
| Situație | Temei juridic tipic | Preaviz / formalitate | Observație practică |
|---|---|---|---|
| Contract pe durată nedeterminată; încetare fără culpă | reziliere unilaterală la durată nedeterminată | 3 luni pentru imobil | notificare scrisă + dovada comunicării |
| Neplata chiriei | rezoluțiune/reziliere pentru neexecutare | prag 3 luni (civil) / „3 luni consecutive” (Legea locuințelor) | calculați scadențe; anexați evidența plăților |
| Utilizarea locuinței în alte scopuri | reziliere (Legea locuințelor) | fără preaviz (în lista specială) | documentați: constatări, avertizări, martori |
| Sublocațiune fără consimțământ | rezoluțiune (civil) | (de regulă) notificare + acțiune | clarificați în contract consimțământul și condițiile |
| Pericol real pentru sănătate din starea imobilului | reziliere fără preaviz (civil și Legea locuințelor) | fără preaviz pentru locatar | recomandabil: act/raport tehnic, fotografii, sesizări |
Evacuarea: de la notificare la executare silită
Principiul-cheie: dacă locatarul refuză să elibereze locuința, evacuarea forțată se cere și se face în baza hotărârii judecătorești, în modul prevăzut de procedura civilă.
Faza de executare (executor). Codul de executare prevede că evacuarea silită poate implica pătrundere forțată (dacă persoana se ascunde sau nu permite accesul), în prezența a 2 martori asistenți și, la necesitate, cu participarea organelor afacerilor interne sau a autorității publice locale; executorul consemnează evacuarea și transmiterea încăperii către creditor într-un proces-verbal.
Măsuri sezoniere/„de urgență”. Pentru unicul domiciliu, există o limitare sezonieră (15 octombrie–15 aprilie) aplicabilă evacuării silite, cu condiții/exceptări; și există o prevedere explicită privind neaplicarea interdicției în anumite situații, inclusiv când evacuarea rezultă din relații de locațiune.
A[Notificare / preaviz conform contractului și legii] --> B[Acțiune în instanță: reziliere/rezoluțiune + evacuare + datorii]
B --> C[Hotărâre judecătorească (definitivă/irevocabilă, după caz)]
C --> D[Titlu executoriu și inițiere executare silită]
D --> E[Executor stabilește data/ora evacuării; anunță debitorul]
E --> F{Debitor eliberează benevol?}
F -- Da --> G[Predare-primire; proces-verbal; închidere procedură]
F -- Nu --> H[Evacuare silită: martori; posibil poliție/APL; proces-verbal]
H --> I[Transmiterea încăperii către creditor; cheltuieli pe debitor](Fluxul se bazează pe regula evacuării prin hotărâre judecătorească și pe mecanismele de executare silită din Codul de executare.)
Neplata chiriei și a utilităților: remedii, sancțiuni și limite ale „self-help”
Remedii pentru neplată: chirie și utilități
Reziliere/rezoluțiune + evacuare. Pentru neplata chiriei, dreptul civil permite rezoluțiunea dacă întârzierea atinge pragul de 3 luni după scadență (dacă nu s-a convenit altfel). Legea locuințelor prevede ca situație specială neplata totală a chiriei sau a mai puțin de jumătate pe cel puțin 3 luni consecutive (fără preaviz de 3 luni).
Recuperarea datoriilor bănești. Pentru creanțe necontestate, Codul de procedură civilă oferă procedura de ordonanță judecătorească (fără citare și dezbateri; termen 5 zile), iar debitorul are dreptul la obiecții în 10 zile. Practic, aceasta poate fi utilă pentru restanțe cuantificabile (chirie, uneori utilități dacă există facturi/contorizări și obligația contractuală e clară).
Penalități. Legea locuințelor stabilește expres o penalitate de 0,01%/zi pentru întârzieri la plăți în cazul închirierii din fondul public de locuințe. Pentru locațiunea privată, penalitățile sunt, în mod tipic, o chestiune de clauză contractuală (recomandare: clauză de dobândă/penalitate proporțională și conformă cu dreptul civil al neexecutării).
Poate locatorul tăia energia electrică sau alte servicii comunale?
Răspuns practic (din normele analizate): locatorul nu ar trebui să recurgă la tăieri unilaterale. Sunt trei motive juridice distincte:
- Interdicții/limitări în dreptul locativ. Legea locuințelor prevede că proprietarii sau locatarii-consumatori au dreptul la debranșare, dar se interzice debranșarea de la serviciile comunale și necomunale care constituie exigențe minimale pentru locuințe. Mai mult, neachitarea de către o parte din proprietari/locatari a serviciilor comunale nu constituie temei pentru debranșarea totală a blocului locativ de la rețelele electrice, termice, gaz, apă și canalizare (dacă contractul de prestare nu prevede altfel).
- Sancțiune contravențională pentru debranșare neautorizată. Codul contravențional sancționează „debranșarea neautorizată de la serviciile comunale și necomunale care constituie exigențele minime pentru locuințe” cu amendă (diferențiat pentru persoană fizică și persoană juridică).
- Regim special al deconectării în utilități (proceduri și competențe). Pentru energia electrică, regulile ANRE indică faptul că furnizarea se face în baza contractului între consumator și furnizor și descriu deconectarea (inclusiv aviz, intervale și termene). De exemplu, pentru consumator casnic, deconectarea în anumite cazuri se face doar după avizare (cu cel puțin 5 zile înainte, iar pentru unele situații – 15 zile), iar furnizorul solicită operatorului de sistem deconectarea. Pentru serviciile locative/comunale (în special încălzire/apă), Hotărârea Guvernului nr. 191/2002 aprobă regulamentul care stabilește inclusiv condițiile de deconectare/reconectare (cu modificări recente).
Poate locatorul evacua „pe cont propriu” (self-help) pentru neplată?
Regula de bază: evacuarea forțată este judiciară și se execută prin executor. Legea locuințelor spune expres că, dacă locatarul refuză să elibereze locuința, locatorul cere evacuarea forțată în baza hotărârii judecătorești. Codul de executare descrie evacuarea silită ca act de executare realizat de executor, inclusiv cu posibilitatea pătrunderii forțate în prezența martorilor și cu participare instituțională (poliție/APL) dacă e necesar.
Riscuri de răspundere pentru acțiuni arbitrare. În funcție de gravitate și circumstanțe, „self-help” poate trece din sfera litigiului civil în contravențional/penal:
- Samavolnicie contravențională: exercitarea arbitrară a unui drept efectiv sau presupus prin încălcarea ordinii stabilite (dacă fapta nu constituie infracțiune).
- Samavolnicie penală: atunci când sunt îndeplinite condițiile din Codul penal (inclusiv daune în proporții mari; plus agravante în alin. (2)).
- Violarea de domiciliu: pătrunderea sau rămânerea ilegală în domiciliul/reședința unei persoane fără consimțământ, ori refuzul de a părăsi la cerere (cu sancțiuni).
Scenariu frecvent: locatarul plătește chiria, dar nu plătește utilitățile
Consecințele depind critic de cum este structurată obligația utilităților în contract și de cine este titular de contract cu furnizorul.
Dacă utilitățile sunt în sarcina locatarului (explicit în contract) și apar restanțe:
- Legea locuințelor confirmă obligația locatarului de a plăti serviciile (electricitate, apă, încălzire, gaze etc.) pe lângă chirie.
- În plus, legea permite rezilierea (fără preaviz) la cererea asociației de coproprietari în condominiu dacă locatarul nu și-a achitat cheltuielile comune 3 luni, dacă aceste obligații au fost stabilite în sarcina lui prin contract.
- Remedii tipice pentru locator: notificare scrisă; cerere de reziliere și, dacă e cazul, evacuare judiciară; cerere de încasare a datoriei (inclusiv prin procedura de ordonanță judecătorească dacă sunt îndeplinite condițiile procedurale).
Dacă utilitățile sunt contractate pe numele locatorului (și locatarul doar „compensează”):
- Locatorul rămâne expus riscului de neplată către furnizori; însă tăierea unilaterală de către locator rămâne juridic riscantă (a se vedea interdicțiile și sancțiunea pentru debranșare neautorizată).
- Clauze recomandate: obligație de rambursare în termen scurt; drept de compensare cu garanția; obligație de prezentare facturi/indici; clauză de reziliere accelerată pentru restanțe la utilități.
Instrumente practice: checklist și clauze recomandate
Checklist de conformare pentru locator
Pentru a reduce riscul de litigii și a crește șansele de recuperare rapidă:
- Încheiați contractul în formă scrisă și includeți toate elementele minimale (chirie, reguli de modificare, modalitate de plată, durată, avans/garanție, persoane coabitante, condiții de reziliere/eliberare).
- Anexați extrasul din Registrul bunurilor imobile și actul privind starea tehnică/instrucțiunile de folosire.
- Stabiliți expres regimul utilităților (cine contractează, cine plătește, cum se dovedește plata).
- Prevedeți explicit regimul subînchirierii (interdicție sau consimțământ prealabil scris) și sancțiunea contractuală; dreptul civil permite rezoluțiunea pentru sublocațiune fără consimțământ.
- Evitați „self-help”: pentru evacuare urmați calea judiciară, iar pentru datorii folosiți proceduri civile (inclusiv ordonanță judecătorească în cazuri potrivite).
Checklist de conformare pentru locatar
- Cereți contract scris și anexele (act stare tehnică; inventar/echipamente), înainte de predarea cheilor.
- Păstrați dovezi de plată: locatorul (persoană fizică) trebuie să emită înscris de confirmare; pentru plăți bancare păstrați extrase.
- Raportați prompt defecțiunile; în caz de vicii, aveți drept la reducerea chiriei proporțional cu diminuarea folosinței (iar la locuințe derogările în defavoarea dvs. sunt nule).
- Nu admiteți subînchiriere fără a verifica în contract; sublocațiunea neautorizată poate conduce la rezoluțiune.
- Dacă locuința devine periculoasă pentru sănătate, există bază legală pentru reziliere fără preaviz (în regimul civil și în Legea locuințelor).
Clauze contractuale recomandate
Tabelul de mai jos oferă formulări orientative (de adaptat situației concrete). Ele sunt construite pentru a reflecta cerințele Legii locuințelor privind conținutul minim și pentru a alinia contractul cu remedii/obligații din Codul civil (reparații, vicii, subînchiriere, preaviz).
| Clauză | Scop | Formulare sugerată |
|---|---|---|
| Identificare părți | identificare completă și notificări | „Părțile: Locator [nume, IDNP/IDNO, domiciliu/sediu], Locatar [nume, IDNP, domiciliu]. Notificările se transmit la adresele: …” |
| Obiect + inventar | delimitarea bunului și starea inițială | „Obiectul: [adresă, nr. cadastral], transmis pentru folosință ca locuință. Se semnează proces-verbal de predare-primire cu inventar și stare tehnică.” |
| Chirie + scadență | disciplină de plată și probatoriu | „Chiria lunară: … lei, scadentă la data de … . Plata: transfer bancar / numerar cu chitanță/înscris.” |
| Utilități | separarea clară a obligațiilor | „Locatarul achită separat utilitățile (energie electrică, apă, încălzire, gaz, deșeuri etc.) conform facturilor/indicilor. Dovada plății se prezintă la cerere.” |
| Garanție | acoperirea daunelor/datoriilor | „Garanție: … lei. Se poate compensa doar pentru datorii certe (chirie/utilități) și/sau daune constatate prin proces-verbal; restul se restituie în … zile de la predarea cheilor.” |
| Reparații | alocare corectă a reparațiilor | „Reparația capitală revine locatorului, cu excepția cazurilor convenite expres. Locatarul anunță defecțiunile în … ore/zile; intervențiile urgente se fac conform procedurii stabilite.” |
| Acces locator | echilibru între drept și intimitate | „Locatorul poate verifica locuința și efectua lucrări cu preaviz de … ore/zile, în intervalul …, cu excepția urgențelor.” |
| Sublocațiune | controlul ocupanților | „Sublocațiunea/cedarea folosinței către terți este interzisă fără consimțământul scris al locatorului.” |
| Încetare și preaviz | claritate în ieșire | „La durată nedeterminată, oricare parte poate înceta cu preaviz de 3 luni, transmis în scris. Neplata chiriei/utilităților conform pragurilor stabilite atrage dreptul la reziliere/rezoluțiune.” |
| Eliberare și predare | reducerea disputelor | „La încetare, locatarul eliberează locuința și predă cheile; se semnează proces-verbal. Refuzul de eliberare se soluționează pe cale judiciară.” |
| Soluționarea litigiilor | traseu procedural | „Litigiile se soluționează amiabil în … zile; în caz contrar, prin instanțele competente. Pentru creanțe certe, partea îndreptățită poate utiliza procedura ordonanței judecătorești.” |
Exemple de practică judiciară și relevanța lor practică
Pentru orientare (fără a substitui consultanța juridică pe dosarul concret), următoarele tipuri de cauze apar în mod repetat în jurisprudență și sunt utile pentru „a calibra” riscul:
Evacuare ca litigiu de proprietate/posesie și necesitatea soluției judiciare. În practica instanței supreme apar dosare cu acțiuni de evacuare din bun imobil și cheltuieli de judecată între proprietar și ocupant, ilustrând că evacuarea se tratează ca demers judiciar, nu ca măsură unilaterală.
Litigii despre servicii comunale, deconectări și reguli speciale. Apar cauze în care sunt invocate Legea locuințelor și regulamentul serviciilor locative/comunale (HG nr. 191/2002), inclusiv cu discuții despre condițiile deconectării/reconectării; un exemplu din practica recentă menționează utilizarea hotărârii Curții Constituționale privind neconstituționalitatea unor puncte din anexele regulamentului de deconectare/repartizare.
Delimitarea între samavolnicie contravențională și penală. Practica judiciară penală arată situații în care fapta este tratată ca samavolnicie contravențională (art. 335 Cod contravențional) și nu ca infracțiune, ceea ce este relevant pentru evaluarea riscului când o parte „își face singură dreptate” în conflicte locative.
Control constituțional în materia serviciilor comunale. În Monitorul Oficial este menționată o decizie de inadmisibilitate privind excepția de neconstituționalitate a art. 51 alin. (4) din Legea nr. 75/2015 (plata pentru servicii comunale/necomunale), indicând că problematica utilităților în condominiu ajunge și în control constituțional.